Итак, вы наконец-то накопили деньги или взяли кредит на приобретение квартиры (долгосрочный кредит в банке под залог недвижимости называется ипотекой, от греческого слова, означающего залог, заклад). Финансовая сторона вопроса решена, но какова организационная, практическая сторона?
Квартиру можно купить на первичном рынке жилья — в новостройке, по договору долевого участия в строительстве, говоря проще, заплатить за неё «на стадии котлована» и долго ждать, когда дом построят и введут в эксплуатацию. Скажу сразу, риск обмана здесь минимален. Сейчас договоры долевого участия граждан с застройщиками достаточно подробно регламентированы законом, все проходят государственную регистрацию.
Другое дело, когда квартиры в новостройках продаются не непосредственно застройщиком, а через посредников. Организация-посредник скупает квартиры на стадии строительства, а потом их перепродаёт гражданам. И здесь есть определённый риск для покупателей, так как они могут быть не в курсе всех взаимоотношений посредника с застройщиком. Если возникнут неустранимые разногласия между сторонами, например посредник не оплатил квартиры полностью, то застройщик имеет право расторгнуть договор, получить свои квартиры назад и продать их кому-то другому. Иногда договору с покупателем предшествуют целые цепочки других договоров с разными организациями с включением сложных условий, разобраться в которых может не каждый юрист. Но это отдельная тема для разговора.
Рассмотрим подробнее случаи, связанные с приобретением квартир на вторичном рынке жилья. Вот здесь-то уж точно не надо расслабляться.
Как правило, в большинстве случаев люди, собираясь купить квартиру, обращаются в агентство недвижимости. Но цены там «кусаются». Поэтому многие предпочитают самостоятельно искать подходящий вариант для себя через объявления в газетах и в интернете.
Я вовсе не хочу ставить под сомнение работу профессиональных риелторов и призывать относиться к ним с подозрением. Но, исходя из личного многолетнего опыта работы в суде, считаю необходимым сказать, что, если обнаружится какой-то неприятный «сюрприз» при покупке квартиры, никакой ответственности риелтор при этом не понесёт. Ведь, в общем-то, основная задача риелтора — подыскать для клиента подходящий вариант. Риелтор работает за процент со сделки. А что будет после сделки, его не касается.
Агентства недвижимости в своей рекламе обещают проверку так называемой юридической чистоты квартиры. А вы не пытались выяснить, как это делается? Ведь данные агентства не такие организации, на запросы которых обязаны отвечать все государственные органы. Смею вас заверить, что при знании общих закономерностей и понимании возможных рисков вы сами не хуже профессионального риелтора сможете проверить юридическую чистоту интересующей вас квартиры. И у вас это может получиться даже лучше: ведь у агентства недвижимости много клиентов, а штат сотрудников ограничен, у вас же вы один-единственный клиент, и лучше, чем вы сами, никто для вас не постарается. Всегда надёжнее не пускать любое дело на самотёк, а тем более такое важное, поэтому уясните для себя сразу: покупая квартиру, придётся во всё вникать, даже если рядом будет риелтор.
Наконец, вы посмотрели выбранную квартиру, приценились, сделали вывод — подходит. Ваши первые действия: убедитесь, что интересующая вас квартира продаётся её реальным собственником. Для этого попросите продавца предъявить паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру. Не стоит вести переговоры с собственником по телефону или по электронной почте, лучше встретиться лично. Вообще, желательно все переговоры с самого начала вести непосредственно с собственником квартиры, а не с его представителем, через «испорченный телефон». Или же разговаривайте с посредником в присутствии собственника, чтобы не было потом разного рода недопониманий.
К правоустанавливающим документам на квартиру относятся: договор о передаче квартиры в собственность, свидетельство о собственности, полученные при приватизации жилья, а также договоры купли-продажи, дарения, пожизненного содержания с иждивением, свидетельство о государственной регистрации права.
В зависимости от конкретной истории квартиры какие-то из перечисленных документов продавец непременно должен иметь.
После этого необходимо получить расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сокращённое название ЕГРП).
Для получения выписки из ЕГРП можно самому обратиться в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии, при этом требуется всего лишь предъявить свой паспорт и заплатить небольшую сумму за выдачу документа. Вообще, сведения из ЕГРП несекретны, любой желающий может ими воспользоваться. Из выписки ЕГРП видно, сколько раз квартира переходила из рук в руки, кто был её первым собственником, кто и на каком основании является собственником сейчас. Основания собственности могут быть разными: приватизация, купля-продажа, мена, дарение, наследование.
В этой выписке вы сами сможете увидеть всю историю квартиры с 1998 года. Для проверки такой период достаточен. Кстати, до 1998 года оформление сделок с недвижимостью происходило через БТИ (Бюро технической инвентаризации).
Не советую покупать квартиру, которая в последнее время неоднократно меняла собственников, так как это может означать, что квартира «палёная», собственники по какой-то причине старались избавиться от неё. В выписке ЕГРП содержится также информация об общих характеристиках квартиры (адрес, площадь, этаж, кадастровый номер) и об ограничениях (обременениях) жилья, если они есть. Например, не находится ли квартира под арестом, в залоге.
Ясное дело, квартира для продажи не должна иметь никаких обременений, и если они были ещё совсем недавно, но в настоящее время сняты (это указано в выписке из ЕГРП) — тоже не стоит рисковать. В практике бывали случаи, когда на время продажи покупатель добивался отмены ареста на квартиру, хотя квартира была ещё предметом судебного спора. Поэтому придерживайтесь правила: основные документы на жилище должен представить продавец. Проверьте сведения, указанные в этих документах. Необходимо внимательно изучить расширенную выписку из домовой книги. Её по вашей просьбе должен предоставить продавец квартиры, так как вам её не выдадут.
По этому документу можно проследить по датам, кто из жильцов и когда выписывался или вновь прописывался (регистрировался), есть ли несовершеннолетние, кто и когда служил в армии, находился в местах лишения свободы, выбывал в интернат, наконец, кто и когда из бывших жильцов умер. Знать это для покупателя необходимо, чтобы обезопасить себя в будущем от претендентов на проживание в квартире.
Обратите пристальное внимание на дату выдачи всех этих документов, они должны быть получены недавно, максимум несколько дней назад.
Для сведения: термины «прописка» и «регистрация», в общем-то, если не вдаваться в юридические тонкости, по смыслу означают одно и то же, просто раньше у нас в стране была постоянная и временная прописка, а сейчас — регистрация по месту жительства и регистрация по месту пребывания.
Конечно, самым распространённым способом мошенничества с недвижимостью является подделка документов. Бывает, квартирный аферист завладевает правоустанавливающими документами на чужую квартиру и по «липовой» доверенности пытается её продать. Могут подделать документы на цветном принтере. Качество бывает отменное, поверьте на слово, сама такие «документы» держала в руках — копии от подлинников не отличишь!
Бывают случаи, когда арендатор, выдавая себя за собственника квартиры, даёт объявления о её продаже по привлекательной цене. От потенциальных покупателей получает задаток, после чего бесследно съезжает с квартиры. Поэтому запомните ещё одно важное правило: никогда не оставляйте паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру (или дом) без присмотра в руках посторонних лиц.
Ещё один распространённый вариант мошенничества — продажа квартиры по дубликатам документов. Продавец-мошенник, предоставляя дубликаты документов, которые могут быть изготовлены в большом количестве, заключает договоры купли-продажи с несколькими покупателями, получает деньги до регистрации сделок и благополучно скрывается.
Не платите задатка, если не уверены в продавце квартиры! Про задаток стоит рассказать немного подробнее. Ведь что такое задаток? Это денежная сумма, уплачиваемая покупателем продавцу в доказательство заключения сделки в будущем, причём сумма задатка всегда должна включаться в счёт окончательного платежа. После получения задатка продавец по закону не имеет права продать квартиру другому лицу. На практике же сплошь и рядом нечестные люди используют задаток в своих целях. Как правило, при этом сценарий развития событий один и тот же. Для покупателя создаётся стрессовая ситуация: его торопят, рассказывают, что якобы уже стоит целая очередь из потенциальных покупателей на эту квартиру, «квартира отличная, уйдёт с молотка», чем вынуждают человека заплатить без каких-либо гарантий некую сумму. Для пущей убедительности будущим покупателям вручают расписку в получении задатка и копии документов на квартиру. После получения же задатка от нескольких лиц кому-то одному из них всё-таки квартиру продают, а остальные остаются ни с чем.
Практический совет: если вас торопят, просят внести задаток, скажите себе «Стоп», медленно посчитайте в уме до десяти и хорошенько подумайте, какие у вас причины для передачи своих кровных неизвестному лицу неизвестно за что. Надо смотреть реально: рынок жилья сейчас переполнен, цены на жильё высокие, продать квартиру бывает сложнее, чем купить. Честный продавец не будет нагнетать обстановку и требовать немедленной передачи денег, так как уже привык к ожиданию покупателя. Но если уж решили дать задаток, то кроме письменного соглашения потребуйте у продавца передать вам оригинал какого-либо правоустанавливающего документа на квартиру, тогда у продавца станет меньше соблазнов присвоить задаток и продать квартиру другим.
При покупке жилья нередко сделки совершаются с использованием доверенности как со стороны покупателя, так и со стороны продавца квартиры. Будьте бдительны! Надо знать, что доверенность прекращает своё действие и считается недействительной в случае смерти лица, выдавшего эту доверенность, в случае её отмены или при истечении срока её действия.
На что надо обратить внимание в доверенности? В ней обязательно должна стоять дата выдачи, если нет этой даты — доверенность изначально считается недействительной. Должны быть указаны полные фамилия, имя, отчество доверителя, доверенного лица, нотариуса с их подписями, конкретно перечислены полномочия доверенного лица. Естественно, документ должен быть заверен печатью нотариуса. Нередко бывали случаи, когда в суде выяснялось, что доверенности заверяли бывшие нотариусы, уже лишённые лицензии, но по каким-то причинам располагающие бланками и печатями.
Для проверки попросите дать вам копию доверенности. Честного человека это не должно оскорбить, это, как говорится, обычай делового обихода, ничего личного.
Как всё-таки проверить, не «липовая» ли доверенность, не отменялась ли она? Выход один — поехать к указанному в доверенности нотариусу и лично выяснить это либо обратиться с заявлением в Нотариальную палату. И поверьте, там совсем не удивятся вашему запросу, это дело обычное.
Практический совет: остерегайтесь так называемых генеральных доверенностей, так как по генеральной доверенности права её держателя слишком широки и он может действовать «за спиной» доверителя.
Повторюсь, даже при наличии доверенности не стоит упускать возможность побеседовать с лицом, её выдавшим, и убедиться в его намерениях.
Следует знать, что сделка купли-продажи квартиры, где в качестве собственников значатся несовершеннолетние дети, возможна только с письменного согласия органа опеки и попечительства. К сожалению, у нас государство не всегда держит на контроле людей из группы риска. К ним относятся алкоголики, наркоманы, одинокие больные, несовершеннолетние дети, оставшиеся без попечения родителей, недееспособные граждане. Около таких людей часто вьются мошенники различных мастей, стараясь их использовать в своих корыстных целях. Поясню, что совершеннолетнего человека можно признать недее-способным в судебном порядке, если он в силу душевного заболевания не отдаёт отчёта своим действиям. На этот счёт должно быть обязательно решение суда, после чего недееспособному назначают опекуна. Все сделки за недееспособного осуществляет его опекун, при этом сделки с недвижимостью — только с письменного согласия органа опеки и попечительства.
Но встречаются случаи, когда гражданин-собственник, никогда не признававшийся судом недееспособным, не состоящий на учёте у психиатра и не проявлявший в беседе с вами признаков слабоумия, продаёт квартиру, а потом через полгода обращается в суд с исковым заявлением о признании этой сделки недействительной и о возврате ему квартиры: мол, он в силу душевного расстройства не отдавал отчёта своим действиям.
Что же делать в таком случае покупателю квартиры? Ничего не остаётся, как только грамотно судиться. В этом случае суд обязательно назначает или амбулаторную, или стационарную судебную психиатрическую экспертизу. Прежде чем назначить экспертизу, собираются сведения для экспертов: запрашиваются медицинские документы, характеристики с мест работы и жительства истца, допрашиваются свидетели со стороны как истца, так и ответчика. В общем, желательно собрать побольше материала, чтобы эксперты дали объективное заключение. В конце концов, даже если заключение экспертизы будет не в вашу пользу, тщательно изучите его, наверняка найдёте какие-то «зацепки», позволяющие просить суд провести повторную или комплексную экспертизу в другом экспертном учреждении.
Как обезопаситься покупателю квартиры от таких продавцов? Стопроцентной гарантии, что такого с вами не случится, никто дать не может. Участковый врач или врач в психоневрологическом диспансере не имеют права разглашать сведения, касающиеся состояния здоровья своих пациентов. Поэтому могу порекомендовать: если у вас появились хоть малейшие сомнения по поводу душевного здоровья продавца квартиры, если он преклонного возраста, живёт один, проявляет какие-то странности в поведении, то лучше отказаться от сделки с ним, поищите другую квартиру. Или же всё-таки попросите продавца предъявить справку о том, что он не состоит на учёте в психоневрологическом диспансере.
Многих наверняка интересует вопрос: в какой момент покупатель должен передать продавцу деньги за квартиру и каким образом лучше это сделать? Исходя из того, что, согласно закону, право собственности у покупателя на квартиру возникает с момента регистрации сделки в ЕГРП, покупатель должен рассчитаться с продавцом после прохождения регистрации. Конечно же при передаче денег обязательно следует брать у другой стороны расписку — мол, сумму получил.
Бытует мнение, что для подстраховки деньги надо передавать в присутствии родственников или знакомых, в общем свидетелей, и чем их больше, тем лучше, чтобы они в случае чего подтвердили это в суде. Однако на этот счёт не стоит обольщаться, так как по закону денежные расчёты не могут подтверждаться в суде свидетельскими показаниями. Суд не имеет права допрашивать свидетелей для подтверждения или опровержения факта передачи денег. Принимаются любые другие доказательства, но только не свидетельские.
Передать деньги можно наличными в присутствии нотариуса, оформив об этом нотариально удостоверенный документ. Но всё же, как показывает практика, надёжнее осуществлять расчёт через банковскую ячейку. При этом лучше выбрать тот банк, который делает опись вложений. Система расчёта здесь базируется на том, что по соглашению с банком ячейку отпирают тогда, когда продавец предъявит зарегистрированный договор купли-продажи. Не стоит «вестись» на уговоры продавца и указывать в договоре заведомо заниженную стоимость недвижимости. Продавцу-то это выгодно, так как он будет платить подоходный налог с меньшей суммы. Ну а вы в случае расторжения сделки или признания её недействительной получите назад, скорее всего, не фактически уплаченные за квартиру деньги, а только сумму, указанную в договоре купли-продажи.
Прочитав эту статью, вы можете засомневаться в реальности приобретения квартиры без обмана. Но не стоит драматизировать ситуацию: если бы всё было так плохо, не было бы такого обширного рынка жилья. Если вы себя проявите как грамотный и дотошный покупатель, мошенники побоятся с вами связываться. Как говорится, предупреждён — значит, вооружён.
