Отец понять его не мог
и земли отдавал в залог.
А. С. Пушкин. "Евгений Онегин".
В Греции в VI веке до нашей эры появился новый вид обеспечения кредита - земельный залог. На границе заложенного участка кредитор ставил столб с надписью, что это имущество служит ему обеспечением претензии на такую-то сумму. Этот столб и назывался "ипотекой" (подставкой).
Сегодня, как и раньше, под ипотекой (ипотечным кредитом) понимается кредитование под залог недвижимости.
Подобная форма кредитных отношений широко распространена в странах с развитой рыночной экономикой, прежде всего в США и в Западной Европе. Это связано с тем, что ипотечный кредит обладает существенны ми преимуществами по сравнению с другими видами кредита: он уменьшает степень риска для обеих сторон. Должник получает кредит на весьма длительный период и при этом имеет возможность сохранить за собой заложенную недвижимость, не рискуя остальным имуществом. Кредитор же получает беспроигрышный вариант возмещения ссуды. Заложенная недвижимость может продолжать приносить доход: сдаваться в аренду, использоваться как производственный объект и т. д. И таким образом за время действия договора можно уменьшить или полностью покрыть сумму долга.
Взаимоотношения должника и кредитора зависят от того, как заключен ипотечный договор. В разных странах существуют свои юридические особенности его оформления. Но есть и общие для всех черты.
Кредитный договор с залогом недвижимости называется также закладной. В договоре участвуют две стороны: должник (заемщик, залогодатель) и кредитор (заимодавец, залогодержатель). Закладная должна содержать некоторые обязательные элементы. Она определяет права и обязанности сторон, положения, связанные с нарушениями условий займа, размер налоговых, страховых и других выплат, осуществляемых заемщиком. В закладной рассматривается процедура продажи и отчуждения заложенного имущества, передачи закладной третьей стороне.
Одна из характерных особенностей ипотеки - необходимость ее регистрации у нотариуса в установлен ной законодательством форме. В России регистрация ипотеки осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской федерации и федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Во Франции это Кадастр (картографическое изображение всей территории страны с подробным отражением всех земельных участков и построек), в Германии - Поземельная книга, в которой регистрируются земельные участки при установлении ипотеки.
Существует первичный и вторичный рынок закладных. На первичном рынке закладные появляются в результате оформления соответствующих контрактов между кредитором (как правило, это ипотечный банк) и ссудозаемщиком (как правило, это клиент банка). Таким образом, кредитор и есть создатель первичного рынка закладных.
Вторичный рынок образуется в результате перепродажи закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Происходит это так: кредитор (ипотечный банк или другая финансовая компания) под закладные выпускает ценные бумаги, которые затем продает другим инвесторам.
Предположим, клиент обращается в ипотечный банк за кредитом. После оформления кредитного договора ипотечный банк может либо пополнить данной закладной портфель своих ценных бумаг, либо продать ее третьим лицам, которые и становятся создателями вторичного рынка закладных. Таким образом ипотечный банк увеличивает свои финансовые ресурсы для предоставления новых кредитов.
Еще одним участником вторичного рынка становится эмиссионно-финансовая компания (реинвестор). Она формирует пакеты закладных и под их обеспечение выпускает ценные бумаги, как правило, облигации. Облигации уже не привязаны к объекту недвижимости. Их покупателями могут быть коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании и другие финансовые учреждения. Так на вторичном рынке мобилизуются ресурсы для выдачи новых ипотечных кредитов.
В мировой экономике сформировались различные модели ипотечного кредитования: усеченно-открытая (Франция, Испания), расширенно-открытая (США, ее еще называют американской), сбалансированно-автономная (Германия).
Несмотря на определенные различия американской и немецкой моделей ипотечного кредитования, обе они представляют собой удачный вариант стимулирования строительства жилья, что дает рабочие места и увеличивает поступления в бюджет. Поэтому правительства обеих стран поддерживают эти модели через систему страхования рисков, государственных гарантий, а также с помощью налоговых льгот и адресных дотаций.
Ипотечное кредитование в России имеет свои традиции. Вспомним печальную судьбу чеховского вишневого сада, который закладывался, перезакладывался, но, увы, был обречен на продажу.
Основными ипотечными организациями в России XIX века были городские кредитные общества, среди которых выделялись четыре: Петербургское, Московское, Одесское, Варшавское. В их руках было сосредото чено около 80% ипотечных кредитных фондов. На рубеже XIX-XX веков в период активного городского строительства право на сделки с городской недвижимостью получили также земельные (ипотечные) банки.
Городские кредитные общества и ипотечные банки создали первичный рынок закладных, которые обязательно регистрировались у нотариуса и фиксировались в крепостных книгах. В крепостных книгах отражалось и дальнейшее движение закладных в случае перепродажи закладываемого имущества. Повторные закладные возникали, если ценность имущества позволяла расплатиться с несколькими кредиторами. В случае банкротства заемщика действовало правило старшинства: сначала удовлетворялись требования по задолженности держателя первой закладной, затем - второй и так далее.
Городские кредитные общества находились под контролем государства: они были обязаны держать свободные денежные средства в государственных или гарантированных правительством ценных бумагах и наряду с наличными суммами хранить их в Государственном банке.
В России существовал и вторичный рынок закладных. Облигации городских кредитных обществ имели хождение на бирже, и с 1862 года в Государственном банке можно было получить ссуду под залог этих облигаций, почти ничем не уступавших государственным ценным бумагам.
В сегодняшней России мы наблюдаем возрождение традиций ипотечного кредитования. Однако процесс этот идет достаточно медленно. Еще только зарождается нормативная база ипотеки, поэтому в настоящее время решение каждой проблемы в
этой области оформляется специальным указом президента и нормативными актами субъектов федерации.
В Российской Федерации в соответствии со статьей 42 Закона РФ "О залоге" (1992 г.) "ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им". При ипотечном кредитовании заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя, а договор об ипотеке заключается в виде закладной. Нотариально заверенная и прошедшая государственную регистрацию закладная может быть заложена, а права по закладной могут переуступаться другим лицам.
Из всех перечисленных выше объектов ипотеки обычных граждан интересуют прежде всего квартиры и дачи. Можно сразу отметить, что жильцы коммунальных квартир не могут заложить свои комнаты, поскольку отдельные комнаты не служат предметом ипотеки. В ипотеку могут передаваться только приватизированные квартиры. Тем не менее если заложенная квартира все же продается, то залогодатель и его семья не могут быть выселены из квартиры. Они лишь перезаключают договор аренды с новым собственником недвижимости.
На рынке недвижимости все чаще раздаются заявления о новых ипотечных программах, многие из которых развернуты при активном участии московского правительства. В марте этого года в Москве началась реализация двух ипотечных проектов: первый - с привлечением иностранных инвесторов по американской, или классической, схеме; второй - с привлечением внутренних инвесторов.
Ранее ипотечным кредитованием занимались ссудно-сберегательные кассы в различных округах столицы. Так, в Западном округе кредиты под залог недвижимости стали выдаваться для покупки квартир жилого комплекса, строящегося на улице Лобачевского. Условия для москвичей и других граждан России одинаковы: кредит выдается под 8% годовых, так как строительство еще не завершено, сроком на 10 лет, первоначальный взнос - 50% стоимости жилья.
Ипотечная программа для Москвы, запущенная в середине марта по американской схеме, казалось бы, наиболее привлекательна. Судите сами: ипотечный кредит выдается под 10% годовых сроком на десять лет и в большом размере - 70% стоимости уже готового жилья, которое может быть выбрано как на первичном, так и на вторичном рынке (то есть в новостройках или в старом фонде). Однако доступ к участию в этой программе весьма ограничен: там, где хорошие условия займа, там и высокие требования к клиентам. Инвестсбербанк выдает кредиты не только по сведениям о текущих доходах, но и на основе оценки профессиональных качеств клиента и перспектив его бизнеса. Кроме того, американские инвесторы не спешат размещать свой капитал в России, и их роль, надеемся временно, выполняет московское правитель ство. Оно заложило в бюджет на ипотечную программу в этом году 120 млн. рублей.
Другой новый проект, запущенный 22 марта, основан на внутреннем инвестировании и реализуется департаментом внебюджетного планирования Москвы совместно с Собинбанком. Под программу выделено 100 тысяч кв. м жилья - примерно 2,5 тысячи квартир. Кредит выдается также на 10 лет, под 8% годовых для покупки типовых квартир и под 10% годовых для приобретения элитных. Первый взнос покупателя составляет, в зависимости от его дохода, от 30 до 50% стоимости жилья. Участие в этой программе ограничено московской пропиской, а выбор - муниципальными домами, а также квартирами, находящимися в собственности Собинбанка. Банк выдает кредит только после строгой проверки совместно со страховой компанией платежеспособности потенциального заемщика. Уплатив взнос, покупатель сразу же вступает в права собственности на жилье, которое одновременно закладывается в банке, выдавшем ипотечный кредит.
В нынешних нестабильных экономических условиях за банки, способные выдать ипотечный кредит, идет борьба. Рынок недвижимости тревожат те же проблемы, что и товарные рынки: высокие инфляционные ожидания, угроза резкого падения цен на недвижимость, нестабильность доходов покупателей. Все это серьезно повышает банковские риски и затрудняет поиск банков, желающих выдавать долгосрочные кредиты. Объем кредитов, требующихся на реализацию второй ипотечной программы, планируется в размере 40-50 млн. американских долларов (для сравнения: из московского бюджета выделено на все инвестиционные программы в этом году 5,2 млн. долларов).
Вслед за московской ипотечной программой развивается петербургская. В северной столице ее реализует Федеральное агентство ипотечного кредитования совместно с уполномоченными банками - "Санкт-Петербург", "Петербургский", "Балтийский" и Промышленно-строительный банк. Первые пять кредитов выданы сроком на 10 лет под 15-18% годовых. К концу года планируется снизить столь высокую стоимость кредитования на 10% годовых, но одновременно и уменьшить срок отдачи кредита до 3 лет. Бюджет Санкт-Петербурга выделил на ипотечное кредитование 30 млн. долларов. Для получения дополнительных средств Промышленно-строительный банк и Федеральное агентство ипотечного кредитования размещают среди населения облигации жилищного займа, планируя привлечь к концу года еще 3 млн. долларов.
Что касается ипотечной программы в других регионах, то она наиболее успешно развивается в Чувашии, Башкирии, в Самарской и Ярославской областях. Под региональное ипотечное кредитование планировалось выделить в 1999 году 32 млн. кв. м жилой площади, однако августовский кризис помешал этим планам реализоваться в полном объеме.
ИПОТЕКА. Сбалансированная автономная модель (Германия)
Действует по принципу кассы взаимопомощи: кредитные ресурсы банка не заимствуются на открытом рынке, а формируют ся за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. Только клиент банка имеет право на получение такого займа, причем в размере, примерно равном сумме сбережений. Эта модель меньше стимулирует приобретение недвижимости, так как момент приобретения отодвигается во времени. Но в то же время и не зависит от колебаний на финансовом рынке и цен заемных средств. Именно поэтому она получила название автономной.
Примером использования данной модели может служить система приобретения жилья в Германии. Лица, желающие улучшить жилищные условия, должны позаботиться об этом заранее. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома они должны начать делать целевые накопления в специализированных банках или сберкассах. Когда накопится приблизительно 45% от стоимости жилья, покупатели недвижимости получают государственную дотацию в размере 10% от его стоимости, а также льготный кредит на 10-15 лет для оставшейся части выплат. На выдачу этого кредита банк берет средства из предыдущих целевых сбережений своих клиентов.
ИПОТЕКА. Усеченно-открытая модель (Великобритания, Франция, Испания)
Финансовое учреждение - кредитор - выдает ссуду, а должник берет ее исключительно в целях инвестирования в разнообразные проекты, например в недвижимость. При этом закладные не выходят за пределы первичного рынка. Кредитор для выдачи ссуды может привлекать средства не только из специальных ипотечных фондов, но и из любых других источников: собственных капиталов, депозитов клиентов, межбанковских кредитов и т. п. Простота этой схемы обусловливает ее распространение как в странах с недостаточно развитым рынком ценных бумаг, так и в странах с развитой рыночной экономикой. Сроки кредитования и величина процента четко не определены и каждый раз устанавли ваются по усмотрению руководства ипотечного банка с учетом специфики кредитной ситуации и желаний клиента.
ИПОТЕКА. Расширенно-открытая модель (США)
Эта модель (ее часто называют американской моделью ипотеки) особенно удачно используется на рынке жилья, облегчая лицам с относительно невысоким доходом приобретать дома и квартиры в собственность. Покупатели жилья платят наличными лишь небольшую сумму, а львиная доля стоимости покупки дается в кредит банком под залог либо приобретаемой, либо уже имеющейся недвижимости. Кредит выдается под низкий процент на период от 15 до 30 лет в зависимости от дохода заемщика. Банк обладает такой возможностью, поскольку он расширяет свои финансовые ресурсы за счет вторичного рынка закладных, что отражено в названии модели.
См. в номере на ту же тему
С. ТРАНКОВСКИЙ - Как строили здание на девичьем поле.
Н. УМЕРЕНКОВА - пожалуйте в долговую яму.
