Введение в действие с 1 марта 2005 г. нового Жилищного кодекса действительно вызвало в обществе немало вопросов, так как коснулось всех без исключения граждан. Разберем наиболее типичные из них.
Начнем с того, что новый Жилищный кодекс существенно укрепляет права собственника жилья. Право пользования жилым помещением членов его семьи зависит от того, в каких семейных отношениях они состоят. Теперь разведенный супруг собственника уже не может претендовать на жилую площадь, в которой он проживал до развода. Закон прямо устанавливает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования этим помещением за бывшим членом семьи не сохраняется.
Некоторые оговорки, содержащиеся в статье 31 ЖК РФ, которыми законодатель пытается защитить подлежащих выселению бывших членов семьи собственника лишь в отдельных случаях могут на некоторое время отсрочить выселение. Если "имущественное положение члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства" не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на срок, определяемый решением суда. По истечении этого срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается.
К сожалению, закон не разъясняет, что именно понимается под "другими заслуживающими внимания обстоятельствами". Можно лишь предположить, что учитываться могут, например, серьезные проблемы со здоровьем, наличие у выселяемого несовершеннолетних детей и т.д. Точно так же закон не определяет даже приблизительно продолжительность срока пользования жильем, что может вызвать серьезные проблемы при рассмотрении конфликтов в суде.
Однако данные правила не распространяются на жилищные отношения, возникшие до принятия нового кодекса. Если собственником квартиры является один супруг, но квартира была приобретена во время брака, выселить второго в случае развода будет нельзя. Суд решит спор в его пользу, закрепив за ним соответствующую долю собственности жилья.
Для наглядности поясним эти положения конкретным примером.
Супруги Рыжковы продали свою приватизированную квартиру и купили новую, больших размеров и стоимости. Рыжков оформил собственником квартиры свою жену, а через четыре года она подала на развод, потребовав от мужа освободить жилую площадь. Суд принял решение в пользу бывшего супруга, подтвердив его права на половину приобретенного в браке имущества.
Однако если квартира или дом принадлежали одному из супругов до вступления в брак либо были получены им даже во время брака в виде дара или наследства, то при разводе право пользования жилым помещением за бывшим супругом не сохраняется.
Немало изменений произошло и в правовом регулировании отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений.
Вначале поясним введенное не так давно Гражданским кодексом РФ понятие "договор социального найма". Если раньше основанием для вселения в квартиру был ордер, выдаваемый органом местной власти, то теперь его заменил договор социального найма. По этому договору одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального фонда (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение для проживания в нем. При этом все члены вселяющейся семьи пользуются по отношению к этому помещению абсолютно равными правами, как было в государстве до начала приватизации.
Расторжение договора социального найма с выселением нанимателя и членов его семьи допустимо только в судебном порядке.
Различия возникают тогда, когда мы начинаем разбираться: кто же может стать нанимателем жилья. Дело в том, что государство больше не будет предоставлять квартиры бесплатно гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, как было раньше. Подавляющее большинство россиян (а в дальней перспективе - все) должны сами стать "кузнецами своего счастья", полагаясь лишь на собственные материальные ресурсы. Теперь на получение бесплатного жилья могут рассчитывать только две категории граждан: "малоимущие и иные граждане, определенные федеральным законом или законом субъекта РФ".
Новый Жилищный кодекс формулирует понятие "малоимущие граждане", однако прямого определения этого понятия не дает, хотя и обозначает его основу. В частности, малоимущими считаются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогооблажению.
Введение такого критерия, как стоимость семейного имущества, обеспечивает более объективный подход при решении вопроса о признании малоимущим. Сложнее с определением "иные граждане". Кто попадает в эту категорию, сказать пока весьма трудно.
Согласно статье 49 нового кодекса жилые помещения по договору социального найма могут предоставляться только из государственного (муниципального) жилищного фонда и только гражданам России и не предоставляются иностранцам и лицам без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором.
Норма предоставления жилого помещения (метраж на каждого проживающего) по договору социального найма устанавливается органом местного самоуправления. Она будет зависеть от того, каков в данном городе или поселке уровень обеспеченности жилыми помещениями. Иначе говоря, если нуждающихся и малоимущих много, на квартиру большой площади и на скорое ее получение рассчитывать не приходится.
Нуждающихся в жилье ставят на учет только в органе местного самоуправления по месту жительства. Возможность постановки на учет и получения жилья по месту работы, как было прежде, не предусмотрена. Закон устанавливает, что решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть вынесено не позднее чем через 30 рабочих дней со дня подачи заявления. Через 3 рабочих дня о принятом решении должен быть уведомлен заявитель.
Новый закон не отменяет существовавшие до 1 марта 2005 г. очереди на получение жилья. Те, кто уже попал в списки очередников, остаются на учете до получения ими жилых помещений.
В целях ликвидации коммунальных квартир в новом Жилищном кодексе оставлена прежняя норма о порядке заселения освобождающихся комнат коммуналок. Преимущественное право на них имеют граждане, проживающие в этих квартирах.
Одним из самых важных изменений, наступающих с принятием нового кодекса, следует считать то, что 1 января 2007 г. истекает срок бесплатной передачи в собственность занимаемых гражданами жилых помещений государственного и муниципального фонда. До этого срока воспользоваться правом приватизации могут все, кто успел получить жилье до 1 марта 2005 г., независимо от того, получили они жилье на основании договора социального найма или вселились на основании ордера советских времен.
Одновременно собственникам жилья, решившим отказаться от осуществленной приватизации квартир, до 1 января 2007 г. предоставляется такая возможность. С ними будет заключен договор социального найма. Для чего это делается? К сожалению, предполагается, что после завершения реформы ЖКХ многие собственники будут просто не в состоянии платить налоги на недвижимость, которые установит государство. Единственным выходом для малоимущих станет продажа больших квартир в обмен на гораздо меньшие или же возврат их в государственный фонд, поскольку тогда придется оплачивать лишь коммунальные услуги.
Много вопросов по-прежнему касается порядка перепланировки жилых помещений .
Формальных изменений по этому поводу в новом кодексе немного. Собственник или наниматель жилого помещения, перестроивший и (или) перепланировавший его самовольно, обязан привести такое помещение в прежнее состояние (в разумные сроки и в порядке, устанавливаемые органом, осуществляющим согласование). Вместе с тем ЖК РФ предусматривает и возможность сохранения жилого помещения в переустроенном состоянии, но только на основании решения суда, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни и здоровью.
Если такого решения нет, а жилое помещение так и не приведено в прежнее состояние, суд может принять решение о расторжении с нанимателем жилого помещения по договору социального найма данного договора (пункт 2 части 5 статьи 29 ЖК РФ). Однако будет ли предоставлено выселенным другое жилье, что станет с нанимателем и членами его семьи, закон не говорит об этом ровным счетом ничего. И это еще один явный пробел нового Жилищного кодекса.
Собственника выселить из квартиры гораздо сложнее. Теоретически такое возможно лишь в том случае, если его действия создадут реальную угрозу жизни и здоровью соседей или серьезно нарушат работу коммуникаций всего дома.
Порядок обмена жилыми помещениями новый Жилищный кодекс изменил полностью.
Раньше наниматель жилого помещения в государственном жилищном фонде мог обменять его не только на жилое помещение в том же фонде, но и на квартиру в доме жилищно-строительного кооператива. Новый же кодекс предусматривает только один вид обмена: жилого помещения по договору социального найма на другое жилое помещения по договору социального найма. Кроме того, если ранее обмен жилыми помещениями совершался без согласия наймодателя, то теперь такое согласие обязательно.
Кодекс не оставил без внимания служебные жилые помещения , предназначенные для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений. С 1 марта 2005 г. служебные помещения должны предоставляться только в виде отдельной квартиры (раньше допускалась возможность выделения и комнат в коммуналках).
Иначе новый Жилищный кодекс решает права членов семьи нанимателя служебного жилого помещения. Точнее, права эти теперь существенно урезаны. В случае прекращения семейных отношений с нанимателем за членами семьи жилое помещение не сохраняется.
Новый Жилищный кодекс устанавливает юридическую обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, а также определяет момент возникновения этой обязанности. Так, у собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Новым является нормативное определение структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги для трех категорий пользователя жилыми помещениями. Для собственника помещения в многоквартирном доме плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения и сами коммунальные услуги. Тут нужно обратить внимание на то, что раньше плата за ремонт в оплату жилого помещения не включалась. Наниматель в этом смысле находится в более выгодном положении - за ремонт и обслуживание всего дома он по-прежнему не платит.
Для собственников жилых домов фактической платой являются расходы на их содержание и ремонт. Коммунальные услуги такие собственники оплачивают в соответствии с договорами, заключенными с лицами и организациями, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
И еще одна деталь. Кодекс установил юридическую ответственность лиц, несвоевременно или не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Неплательщики вновь обязаны платить неустойку в виде пеней. Вновь - потому что взимание пеней существовало до 1991 г., но потом в связи с массовыми задержками и невыплатами заработной платы было отменено. Надо полагать, что, возвращая эту норму, законодатель считает, что с зарплатами у российских граждан ныне все в порядке.
Если наниматель жилья не платит за квартиру более 6 месяцев, он вместе с семьей может быть выселен по решению суда в другое жилое помещение по нормам, установленным для вселения в общежитие.
Собственнику выселение за неуплату практически не грозит. Для этого его задолженность должна хотя бы приблизиться к стоимости квартиры, что при нынешнем уровне цен на жилье представить довольно сложно. Однако по решению суда в качестве компенсации у него могут конфисковать иное принадлежащее ему имущество.
Новым для граждан стал вошедший в кодекс раздел о "Товариществах собственников жилья", которые создаются для совместного управления многоквартирным домом. Права у товарищества довольно широкие: определение расходов на обслуживание и ремонт дома, застройка прилегающей к дому территории и реконструкция строения, сдача в аренду и даже продажа принадлежащих товариществу помещений.
Собственник жилья в многоквартирном доме обязан нести расходы на его содержание, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то такой размер устанавливает орган местного самоуправления. Следует сразу отметить, что создать товарищество возможно будет только в том случае, если в доме приватизированы все квартиры, то есть все владельцы находятся в одинаковом правовом положении.
Новый кодекс существенно меняет правовые отношения в жилищной сфере. Пока еще трудно сказать, какой сложится практика его применения, однако и теперь ясно, что его принятие вкупе с ожидаемой жилищно-коммунальной реформой может создать весьма серьезные проблемы для большой части населения, поставив малоимущих граждан даже перед угрозой потери имеющегося у них жилья.
Понятно, что за рамками данной статьи осталось еще немало вопросов, которые неизбежно возникнут у читателей. Постараемся в дальнейшем отвечать на них по мере поступления.
