Практически все мы — собственники какой-то недвижимости: квартиры, дома, гаража, машино-места, дачи, земельного участка — и соответственно платим налог на имущество и земельный налог. С первого января 2015 года в большинстве регионов России налоговая база подсчитывается с использованием такого показателя, как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Напомню, ранее этот налог рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости имущества. Её определяли специальные Бюро технической инвентаризации, для чего брали исходную стоимость объекта и вычитали степень его износа. Получалась (хотя бы приблизительно) цена, за которую этот объект можно продать. Кадастровая стоимость иногда может в несколько раз превышать инвентаризационную и не иметь к рыночной стоимости никакого отношения, то есть зачастую вы не сможете продать вашу собственность за эту цену. Зато по ней будет определяться ваш ежегодный налог на квартиру, дачу и так далее. В перспективе использование кадастровой стоимости для расчёта налогов будет введено по всей стране.
Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определённая государством. Сведения о ней вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Пока учёт и оценка всех объектов недвижимости в России не закончены, но работа в этом направлении идёт семимильными шагами.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется федеральными законами: законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года и законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года.
Узнать кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости можно самостоятельно — на сайте Росреестра (www.rosreestr.ru), на портале госуслуг, на публичной кадастровой карте, в территориальном органе кадастровой палаты или обратившись в существующие во многих регионах МФЦ (многофункциональные центры предоставления госуслуг).
Согласно закону «О государственной кадастровой оценке», решение о проведении оценки принимается региональным органом власти или органом местного самоуправления. В каждом регионе переоценка объектов недвижимости должна проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — Москве и Санкт-Петербурге — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Хотя по каким-то причинам могут проводиться и внеочередные кадастровые оценки.
Определение государственной кадастровой оценки выполняют независимые частные оценщики, основываясь на характеристиках каждого объекта. Независимых оценщиков на конкурсной основе выбирают региональные и местные власти, они же — заказчики работ; при этом оценщики самостоятельно выбирают методику определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Известно, что налог на имущество физических лиц и земельный налог относятся к местным налогам, поэтому для местных властей их сумма и собираемость имеют принципиальное значение. Ясно, что желание собрать побольше налогов может влиять на деятельность оценщиков, которых выбрали местные власти.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости в разных регионах порой очень разнится. Особенно хорошо это видно на примере земельных участков, где немаловажное значение имеет их месторасположение и даже уровень развития региона.
Закон требует, чтобы при оценке учитывались количественные и качественные, в том числе индивидуальные, характеристики объекта. Поэтому даже одинаковые квартиры в одном и том же доме могут иметь разную кадастровую стоимость. Например, квартира в аварийном состоянии по определению должна иметь более низкую кадастровую стоимость, чем недавно отремонтированная. Понятно, что и год постройки дома, и материалы, из которых он построен, имеют значение. Но на практике оценку производят, как правило, в массовом порядке — сразу всех однотипных квартир в доме, поэтому возможны ошибки и расхождения с реальностью.
Что делать, если вы не согласны с назначенной оценкой вашей недвижимости? Закон «О государственной кадастровой оценке» позволяет её оспорить. Неправильная оценка может иметь место, когда использовались недостоверные сведения об объекте, а также когда кадастровая стоимость объекта превышает по каким-либо причинам его рыночную стоимость.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости должна отражать его рыночную стоимость в тот момент, когда выполняли его оценку. На практике же она иногда назначается выше рыночной, что недопустимо.
Ошибки бывают, если кадастровая стоимость объекта определена без учёта его индивидуальных особенностей. Например, какой-то конкретный земельный участок заболочен или рядом недавно возник некий объект, ухудшающий экологические условия, скажем полигон отходов (свалка). Поэтому рыночная, а соответственно и кадастровая стоимость этого участка будет ниже стоимости других, поблизости расположенных. А при оценке этого не учли.
Причинами неверной кадастровой оценки могут быть: неправильные сведения в перечне объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке; неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе месторасположение объекта, его целевое назначение, разрешённое использование земельного участка, аварийное состояние объекта, отсутствие коммуникаций, неправильное применение данных при расчёте кадастровой стоимости.
Чтобы узнать, есть ли основания для оспаривания назначенной кадастровой стоимости, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при расчёте, у заказчика проведения оценки — в территориальных подразделениях Росреестра (полное название этой организации — Федеральная служба кадастра и картографии). Согласно статье 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», заказчик и оценщик обязаны ответить на запрос заинтересованного лица в течение семи рабочих дней.
Если есть основания возражать против назначенной стоимости, то владелец объекта, согласно закону, имеет право оспорить её двумя путями: обратиться либо в Комиссию по рассмотрению споров, либо в суд. Такие Комиссии должны быть созданы в каждом субъекте Российской Федерации при управлении Росреестра.
В состав Комиссии входят представители органов субъекта Российской Федерации, регистрации прав, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в данном субъекте Российской Федерации.
Чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, нужно представить в Комиссию следующие документы: выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта, копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости, отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа. Комиссия должна принять письменное обоснованное решение в течение месяца.
Если в представленных документах Комиссия найдёт технические (формальные) описки и ошибки, она может приостановить рассмотрение поданного заявления, перечислив свои замечания. После устранения недостатков в заявлении Комиссия будет обязана рассмотреть его по существу. Заявитель, не согласный с решением Комиссии, имеет право обратиться в суд.
Можно обратиться в суд и сразу, то есть без предварительного рассмотрения вопроса в Комиссии. Как следует из практики, в суде по делам такого рода назначается судебная экспертиза по определению стоимости объекта недвижимости. При подаче заявления в суд придётся платить госпошлину и оплачивать судебную экспертизу. Это, конечно, увеличит ваши расходы. Законом предусмотрено рассмотрение таких дел в судах субъектов федерации. Если, например, оспаривается через суд ошибка при оценке земельного участка, предположим, в Можайском районе Московской области, то надо обращаться в Московский областной суд, а если земельный участок находится, скажем, в Мценском районе Орловской области — в Орловский областной суд.
Практика показывает, что в Комиссии по рассмотрению споров, созданные при каждом управлении Росреестра, граждане обращаются чаще, чем в суд. При этом, по статистике, больше половины споров заканчивается в пользу заявителя.
