Долгие годы в нашей стране огромная армия граждан - членов садоводческих товариществ, членов дачно-строительных кооперативов, собственников дач в дачных поселках - реально пользовалась земельными участками и считала их своими, однако права владельцев по распоряжению этими участками были существенно ограничены. Юридическими собственниками своих соток владельцы не были, хотя институт пожизненного наследуемого владения был закреплен еще в 1990 году в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, а затем в Земельном кодексе РФ 1991 года. За прошедшие годы многие садоводы оформили право пожизненного наследуемого владения на земельные участки, которыми они пользовались. Но лишь 30 октября 2001 года вступил в силу новый Земельный кодекс РФ, окончательно расставивший точки над i. Теперь земля в нашей стране может быть предметом частной собственности. Об этом прямо говорится в статье 15 Земельного кодекса РФ: "Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации".
Все земли в Российской Федерации подразделяются на различные категории в соответствии с их целевым назначением. Земли дачно-строительных кооперативов и садоводческих товариществ чаще всего относятся к землям поселений, то есть к землям, предназначенным для застройки и отделенным от других земель, например земель сельскохозяйственного назначения, порядок приобретения в собственность которых регулируется специальным законом, и касаться вопросов, связанных с ее приобретением, мы не станем.
Фактически участниками земельных отношений сейчас являются три категории граждан: собственники земельных участков, землепользователи и землевладельцы.
Собственники земельных участков - это те, для кого юридическая процедура превращения дачных соток в собственность уже позади. Они либо уже оформили все необходимые документы согласно новому закону, либо приобрели земельные участки по праву собственности в результате различных гражданско-правовых сделок (купли-продажи, мены, дарения, в порядке наследования), а также по иным законным основаниям и зарегистрировали право собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Землепользователи - это лица, которые владеют и пользуются земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования точно так же, как владели и пользовались абсолютно все советские дачники во время существования СССР. Напомним, что тогда земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования выделялись для организации дачно-строительных кооперативов, садоводческих товариществ и для индивидуального жилищного строительства. Причем земли выделялись не индивидуально, а на весь кооператив или садоводческое товарищество, которым и передавалась земля в бессрочное пользование. Как мы помним, дачу или участок и тогда можно было продать. Но на самом деле продавалась не земля, а строения. Для окончательной смены хозяина участка старый "владелец" должен был обязательно выбыть из состава кооператива, а новый - принят туда общим собранием.
Землевладельцы - это вчерашние землепользователи, оформившие новое юридическое отношение к своему участку по законам 1990-1991 годов. Они владеют и пользуются земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.
Таким образом, по действующему закону ни землепользователи, ни землевладельцы не могут самостоятельно отчуждать земельные участки, находящиеся у них в пользовании: продавать, дарить, обменивать и даже сдавать в аренду. То есть их право на распоряжение земельными участками ограничено. В соответствии с Земельным кодексом РФ свободно распоряжаться своими земельными участками могут только собственники. Для того чтобы стать полноправным собственником земельного участка, и землепользователи и землевладельцы могут переоформить земельный участок в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно - за оформление земельного участка в собственность взимаются только сборы, установленные федеральным законодательством, - приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании либо в пожизненном наследуемом владении земельный участок. О такой возможности сказано в соответствующих статьях нового Земельного кодекса.
Землепользователи могут приобрести землю в собственность в соответствии с пунктом 5 статьи 20 Земельного кодекса РФ, землевладельцы - согласно пункту 3 статьи 21 Земельного кодекса РФ.
Особое внимание в законе обращается на то, что переоформление земельных участков в собственность - это право, а не обязанность граждан. Никто не запрещает землепользователю и землевладельцу пребывать в прежнем качестве, если он убежден, что формальное звание собственника ему не требуется. Кстати, срок, в течение которого землепользователь или землевладелец может обратиться с заявлением об оформлении права собственности на используемый земельный участок, законодателем не ограничен.
Действующее законодательство предусматривает, что в собственность землепользователя или землевладельца переоформляется весь участок, фактически находящийся во владении или пользовании этих граждан. Местные органы самоуправления не имеют права устанавливать ограничения размера участка, передаваемого в собственность этих категорий граждан. Это достаточно важный момент, поскольку участки в разное время нашей недавней истории выделялись разные - от 6-8 до 12-15 соток и даже более. И уменьшать и резать их по собственному усмотрению местная власть не вправе.
Итак, землепользователь или землевладелец принял решение оформить право собственности на земельный участок, находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования или в пожизненном наследуемом владении. Как же это сделать?
Земельный кодекс РФ дает ответ на этот вопрос в пункте 3 статьи 28. Оформление права собственности на землю для этих категорий граждан состоит из подачи заявления в письменной форме в соответствующий исполнительный орган или орган местного самоуправления. В двухнедельный срок со дня подачи заявления орган власти обязан принять решение о предоставлении земельного участка в собственность. Оснований для отказа в оформлении в собственность земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении граждан, закон не предусматривает. Разумеется, к заявлению следует приложить документы, подтверждающие ваше право на владение участком: свидетельство о праве наследуемого владения на земельный участок - для землевладельцев или справку правления кооператива или садоводческого товарищества - для землепользователей.
Нужно отметить, что по букве закона этого вроде бы и достаточно, вся процедура оформления земельного участка в собственность землепользователя или землевладельца описана в одном пункте статьи 28 Земельного кодекса РФ и кажется очень простой, однако тут нередко начинается то, что можно назвать местной бюрократической спецификой. В некоторых районных органах власти у вас могут потребовать сразу весь пакет документов, приобретать которые вам еще предстоит (о них мы поговорим чуть ниже). В иных местах вам предложат предварительно внести определенную сумму в фонд восстановления земель и благоустройства территорий, что, по сути, является сугубо добровольным актом. Как тут поступить - каждый должен решать самостоятельно. С одной стороны, у вас имеется теоретическая возможность защитить свои права в суде, пожаловавшись на незаконные действия или бездействие чиновников. С другой - оформлять землю в собственность все равно придется. Кстати, в любом случае перед началом всей процедуры необходимо уточнить в местном органе власти полный перечень документов, которые вам необходимо будет представить. В одном из районов, например, при решении вопроса о передаче земли в собственность требовали справки о составе семьи. Законом это не предусмотрено, но определенный смысл имеет, поскольку некоторые члены семьи, например супруг (супруга), имеют право участвовать в оформлении собственности на землю, если она является имуществом, приобретенным супругами в браке.
Тем не менее продолжим по порядку. Если у будущего собственника по какой-то причине отсутствуют документы, подтверждающие право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения, то эти документы, естественно, придется восстанавливать, для чего рекомендуется обратиться в Земельный комитет по месту нахождения земельного участка. В архиве Земельного комитета должны содержаться дела по всем земельным участкам района. За получение архивных справок Земельного комитета взимается плата.
Итак, вы представили требуемые документы в соответствующий орган власти и получили решение о том, что вам в собственность передается участок земли. Однако это еще не означает, что вы стали собственником. Право собственности на землю необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Только получив свидетель ство о регистрации своего права собственности, гражданин становится полноправным собственни ком земельного участка. В зависимости от местности такую регистрацию могут осуществлять в специальном комитете по регистрации, регистрационной палате или даже в отделе местного земельного комитета. К примеру, в некоторых районах Московской области права собственности на землю фиксируются в комитетах по регистрации при местной администрации.
Но для регистрации права собственности необходимо представить еще план с точными границами участка и его кадастровый номер. Введение земельного кадастра, то есть пересчет и учет земель по категориям и соответственно потенциальной стоимости, началось еще в 1993 году. Теоретически за прошедшее десятилетие все российские земли, а особенно те, с которыми совершаются сделки купли-продажи, должны быть учтены в Земельном кадастре, однако на практике все пока что обстоит далеко не так. Во всяком случае, будущему собственнику необходимо обратиться с заявлением выдать кадастровый план участка в территориальное отделение Федеральной службы земельного кадастра. Если участок уже есть в кадастре - вам повезло, необходимую выписку вы получите за небольшую плату. Если же границы не определены, участок к местности не привязан, предстоит обращение в местный земельный комитет, чтобы вызвать для выполнения этой работы землемера, услуги которого оплачиваются отдельно. Сколько на это уйдет времени - сказать трудно. В одном случае землемер может появиться на вашем участке в течение месяца, в другом дожидаться его придется до полугода. Все зависит от того, насколько он загружен подобными заказами и мобилен.
После того как землемер произведет необходимые замеры, придется снова ждать, пока в Земельном комитете их внесут в план всего района (иногда на это уходит около месяца). И лишь затем владелец участка сможет получить долгожданную выписку. Выписка должна содержать кадастровый номер земельного участка, его местоположение, площадь, категорию земель и разрешенную форму их использования. Теперь остается лишь отнести имеющееся у вас решение органа власти и выписку в регистрационный комитет и превратиться в настоящего собственника.
Напоследок один важный совет.
Перед тем как начинать процедуру превращения участка в личную собственность, рекомендую полностью уладить спорные проблемы с соседями по дачному кооперативу. Разрешение вопросов о том, правильно ли стоит забор, можно ли пройти по чужой территории к общему колодцу или на улицу, установить дополнительный столб электропередачи, в иных случаях может растянуться на годы судебных заседаний, что отнюдь не украсит жизнь будущего собственника.
