Вначале напомним, что согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации "органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме". Из этого следует исходить при принятии любых дальнейших решений. К функциям общего собрания относятся:
принятие решений о реконструкции дома, ремонте общего имущества в доме;
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом;
принятие решений о передаче в пользование общего имущества;
выбор способа управления многоквартирным домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать один из следующих способов управления домом:
1. Непосредственное управление собственниками помещений (в этом случае органом управления является общее собрание собственников). Собственники помещений сами заключают договоры на коммунальные и жилищные услуги и сами оплачивают эти услуги.
Как способ управления этот наиболее демократичный и прозрачный по расходованию средств. Управление домом осуществляется управляющим, избранным собственниками помещений. Договоры с коммунальными (ресурсоснабжающими) организациями заключает каждый собственник персонально. Проще говоря, за свет, холодную и горячую воду собственник платит согласно показаниям своих счетчиков, а за газ - по тарифу, как и было прежде. Но счетчики горячей и холодной воды теперь придется установить в квартире обязательно.
Договоры по уборке мест общего пользования, вывозу мусора, ремонту, обслуживанию технических систем заключает управляющий как частное лицо от имени собственников. Управляющему придется собирать с собственников платежи и потому вести в определенном объеме бухгалтерию дома, регулярно отчитываться перед собственниками помещений по расходам. К функциям управляющего относится также взаимодействие с надзорными органами. Выбирая форму "непосредственного управления", следует иметь в виду, что управляющий должен быть специалистом ЖКХ с начальными бухгалтерскими навыками, а дом - в хорошем состоянии, с небольшим числом собственников.
2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) предполагает создание юридического лица, которое выступает от имени собственников жилья и осуществляет свои полномочия через избранное правление. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений. Взаимоотношения ТСЖ и собственников помещений дома регулируются Уставом ТСЖ. Собственник становится членом товарищества с момента подачи заявления в правление товарищества и прекращает им быть с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества. Источником финансирования деятельности ТСЖ являются вступительные и иные взносы членов товарищества, обязательные платежи, доходы от хозяйственной деятельности товарищества, субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме.
Размеры обязательных платежей для каждого собственника устанавливаются ТСЖ на основе принятого годового бюджета и с учетом доли участия каждого собственника. Расходование средств производится по решению правления на основании сметы.
На практике управление товариществом собственников жилья приводит к увеличению платежей за содержание и ремонт помещений. Кроме того, нередки случаи "двойного" управления, когда ТСЖ прибегает к сотрудничеству с управляющей компанией.
3. Управление управляющей компанией, то есть юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, которые осуществляют свои полномочия на основании результатов открытого конкурса и договора управления многоквартирным домом.
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 года № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" с 1 января 2007 года органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга проведут открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для многоквартирных домов, в которых собственники помещений не выбрали способ управления или принятые решения о выборе по каким-то причинам не были реализованы. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса должен уведомить собственников помещений о результатах конкурса и об условиях договора управления домом. В этом случае собственники обязаны заключить договор с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса.
Наиболее распространенный тип управляющей компании - муниципальное унитарное предприятие - ДЕЗ, преобразованное в современную эксплуатационную организацию с подготовленными специалистами и современной материально-технической базой. У них, как правило, самый большой опыт работы в ЖКХ и наиболее эффективные контакты с поставщиками коммунальных услуг, надзорными и иными организациями. Их учредители - органы муниципального самоуправления, а уставной капитал - не менее 100 000 рублей.
Что же делать, если по каким-то причинам вы не сумели определиться со способом управления, а назначенная вам управляющая компания вас не удовлетворяет? Прежде всего, следует иметь в виду, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее 1 года и не более 5 лет. Так что, когда вашему представителю предложат подписать договор (для того чтобы избрать представителя, собраться все же придется), он вправе установить минимальный срок его действия - один год, в течение которого вы посмотрите, как работает компания, а потом решите, продлевать договор или сменить компанию.
К тому же вы должны твердо знать, что способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на общем собрании собственников на основании его решения.
Жители многоквартирного дома, обладающие помещениями по договору социального найма, не являются собственниками. Решение по выбору способа управления за них принимает муниципалитет или ведомство, которое является собственником данных помещений. Наниматели и зарегистрированные с ними члены их семей обладают лишь совещательным голосом и могут вносить свои предложения только собственнику данного жилья - руководителю муниципального предприятия (ведомства), на балансе которого находится их жилье.
Судебной практики по решению возможных конфликтов, возникающих при реализации положений нового кодекса, естественно, пока еще нет, как и самих конфликтов. Так что сейчас можно говорить лишь о самых общих рекомендациях собственникам. При выборе способа управления многоквартирным домом необходимо руководствоваться общим состоянием дома и наличием потенциала управления у ТСЖ и у управляющей компании. Иными словами, если среди жильцов есть профессионалы в сфере жилищно-коммунального хозяйства, вашему ТСЖ будет намного проще решать возникающие проблемы. С другой стороны, если предлагающая свои услуги компания - новичок на рынке коммунальных услуг, вряд ли стоит выбирать ее в качестве управляющей.
Если выбор сделан в пользу управления ТСЖ, то следует со всей серьезностью отнестись к подготовке Устава товарищества. По нему вы будете жить, его положениями руководствоваться при решении спорных вопросов, именно он впоследствии сможет защитить интересы собственников помещений.
Если же собственники помещений решили прибегнуть к услугам управляющей компании, нужно очень тщательно изучить предлагаемый вам договор управления многоквартирным домом. Грамотно составленный договор управления позволит отстаивать права собственников помещений, в том числе и в судебном порядке.
Но в любом случае первоочередные действия собственников многоквартирного дома сейчас должны быть такими.
Необходимо создать инициативную группу из числа собственников помещений; инициативная группа подготовит проведение общего собрания собственников помещений, изначально определив форму проведения собрания: очную (когда все собственники помещений лично присутствуют на собрании) или заочную (когда собрание проводится путем опроса).
По результатам проведенного собрания вы и примете решение о способе управления вашим домом.
И последний вопрос, который обязательно возникнет у тех, кому город или муниципальное образование выплачивает дотации на оплату коммунальных услуг. Каким будет порядок таких выплат и сохранятся ли установленные льготы ветеранам и инвалидам? К сожалению, на момент написания статьи порядок этот не определен. Скорее всего, на некоторое время он останется прежним. То есть перерасчет оплаты коммунальных услуг будет производиться индивидуально каждому собственнику на основании документов, выданных органами социального обеспечения. То же касается и льгот. Будет ли впоследствии такой порядок изменен и как именно, сейчас говорить трудно.
См. в номере на ту же тему
Б. РУДЕНКО - Мы выбираем, нас выбирают.
